观察家系列访谈录——钟伟：未来5年，70个大中城市房价将再翻一番
从政府出台一系列的抑制房价相关的政策来看，2009、2010年房价上涨的势头可能暂时会受到遏制。但是，放眼看三年，从10年看到12年，房价是稳不住的。
钟伟：未来5年，70个大中城市房价将再翻一番
撰文/观察家 谢文轩
两会期间，房价依然是最火热的话题。
2009年，房价如“脱缰野马”一般一路狂奔，楼市泡沫若隐若现。此前，中央为抑制房价过快上涨，密集出台了一系列房地产调控政策。2010年年初，中央再出“国十一条”等系列政策进一步调控楼市。这些政策能否对扼制房价能起作用？两会之后，楼市又将走向何方？
相关机构组织的一项调查显示：在抽样1761个样本中，92.9%的公众认为目前房价过高，已超出承受能力；53.4%受访者认为今年房价仍上涨。
经济学家，北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生认为，从政府出台一系列的抑制房价相关的政策来看，房价上涨势头被遏制只是暂时，房价依然会随着市场供求而迅速攀升。
3月12日晚，记者就当前楼市所面临的热点问题独家专访了钟伟先生。次日，他将参加“2010新政下房地产发展（成都）高峰论坛，求解2010新政下房地产发展走势及应对策略，共同探讨成都建设世界现代田园 (论坛 新闻)城市房地产发展所面临的挑战和机遇。
钟伟对楼市未来保持着相当的乐观，在接受本刊记者专访时，他谈到，去年七、八月份市场最热的时候，自己很悲观，认为楼市拐点降至。但现在看来，一切都过于杞人忧天。他甚至断言，在未来5年左右，全国70个大中城市房价将在现有基础上翻一番。
问答：
《观察家》：在两会期间，遏制高房价成为人们关注的焦点，温总理亦在会间再谈“房市调控四条”，就此，你觉得今年的楼市将会发生怎样变化?
钟伟：商品房有商品房的价格，由供求和市场决定。两会期间应该更多的讨论中低收入阶层的住房保障体系问题，因为这是公共决策。至于商品房价格高或者低，需要土地，税收，信贷，规划等各个部门共同努力。
《观察家》：为抑制房价以及房地产业的过度畸形发展，国家相关部委出台了一系列举措，但就实际实施过程中，收效甚微。甚至有开发商断言：越调控，越涨价？
钟伟：收效甚微的原因在于违背市场基本规律。2000年中国城市人口4.7亿人，现在大概6.1到6.2亿人，增加了1.4到1.5亿人。这期间商品住宅供应量36个亿平米。36亿平米除以1.4到1.5亿人，每人大概22平米。这显示出，过去十年的商品房的供应量，仅仅能够让新增城市人口每个人获得20平米左右住房。这还不包括原来4.7亿人，10年前他住什么房，他没有改善需求；这还不包括没有获得户籍，但他的确在城市居住的常住人口；这还不包括1.8亿农民工，农民工在城市工作，尽管买不起房，但他需要租房，而租房者肯定是要把自己的房子腾出去，另外再去买。所以假设把全部的商品房都作为新增需求给出去了，没有改善需求，没有农民工租房需求，没有常住人口、流动人口需求，这样算下来供应量都不足。所以商品房价格上涨主要原因还是供求失衡。其他的原因，包括土地的地价高，税费，信贷，那才是次要的。我强调一点就是商品的价格主要取决于供求，不取决于成本。从政府出台一系列的抑制房价相关的东西来看，2009、2010年房价上涨的势头可能暂时会受到遏制。但是放眼看三年，从10年看到12年，房价就稳不住。
《观察家》：有开发商断言，即便加大土地供应，由于相关制度的不尽完善，房价也会上涨？
钟伟：从土地供应到形成商品房的供应，其中至少有两到三年的周期。增加土地供应，只能影响两到三年之后的市场供求关系，目前的市场供求关系不受影响的。所以土地政策和信贷政策，很容易就弄巧成拙。正是因为商品房从获得土地一直到完成销售周期，生产链条很长，不可控因素很多，所以才导致调控难上加难。
《观察家》：在2009年博鳌房地产论坛上，你曾预言“中国楼市泡沫三年内必破”，就目前的局势来看，你觉得能成为现实吗？
钟伟：2009年博鳌论坛我说过“房地产泡沫三年内必破”，但现在已经调整了。因为在2009年的六月份，七月份，八月份这三个月，房价疯长，而且没有任何道理的疯长，如果那种情况延续下去肯定是不行的。
《观察家》：那你觉得现在的楼市是没有泡沫了吗？
钟伟：现在如果是从全国的角度来讲，70个大中城市去年大概卖了9.2、9.3亿平米，一共销售大概是4万多亿，大概全国的平均价格4000多块钱一平米。从整体上已经看不到什么泡沫了，但像北京上海这些城市存在一定程度的泡沫。
《观察家》：特别是海南、三亚等地？
钟伟：海南，三亚存在非常明显的泡沫。要让我判断，我认为三亚的住产纯粹是泡沫，说全国有泡沫我是不承认的。北京、上海有房价上涨过快的问题。但北京、上海房价上涨过快背后还有一个因素，就是财富从农村向城市流动。而且在向城市流动当中，财富又加速从二，三线城市向一线城市流动。北京、上海房价背后还有一个社会收入分配和贫富分化的问题。北京、上海、深圳、广州很有可能成为富人游戏的天堂了，这才导致房价特别高。从全国的角度来看，房价09年涨到现在的确是偏高，我不否认这个。
去年博鳌的时候，我说肯定不能维持了，因为给出了几个实点：第二季度，价升量跌，第三季度，价格环比同比还是升，价格量继续跌。到今年第一季度，价格环比跌了，同比还是在上升，销量下降。到今年第二季度，价格的同比环比都回落。我觉得量价的配合在去年第四季度已经明显背离了，拐点出现在今年的第二季度和第三季度之间。今年下半年，我倾向于认为价格同比是平或者是略有下跌的。我去年讲的房价三年内泡沫必破给出的一个基本的道理就在这。
《观察家》：那这个趋势是政策因素还是市场因素导致的走向？
钟伟：这不是政府政策高明，而是市场运行本来就如此。不仅我是这样悲观的，去年七，八月份市场最热的时候，很多开发商都很悲观。但是今年到现在，我自己觉得去年8月份在博鳌论坛的判断过于悲观了。过于悲观的原因是，原先我倾向于认为二季度结束，三季度开始，房价同比会下跌。现在看起来下跌的幅度比我原来想的轻微。原来我个人倾向于认为今年下半年价格同比能跌10%到跌15%，现在看起来未必。未必的原因是什么呢，第一是开发商没地，去年拿的地很少。整个去年开发商手里土地储备只增加了0.7个亿平米，是开发商土地储备增加最少的一年。0.7亿平米，只够开发两个月的。第二，开发商手里有钱。去年开发商流动性过剩的1.5个亿，现在还拿在手里。你问全国前50大开发商吧，我估计每家手持现金都在将近100亿以上。
《观察家》：开征物业税亦是近期房地产业热点话题，但大多数专家并不看好，认为短期内开征物业税的可能性很低，你是如何看待这一问题？
钟伟：开征物业税讨论到今天，我一直认为可能性极低。企业逃不了税是因为企业有工商联检，逃得了和尚逃不了庙，有注册地址，一逮就逮着了，所以企业肯定要缴税。房子是不用年检的，你买完商品房，交完契税，拿了红本，那么怎么来一年收一次呢？除非拿片警，居委会大妈天天看着你。物业税该收，但从技术角度来讲，在什么环节设置是一个问题。有没有业主拒交物业税后的法律惩罚措施，又是个问题。最多在门口贴个封条说，你赶紧要交税了，你不缴税的话，税务警察找你。中国没有税务警察关于违法的惩处条例，这也很困难。所以物业税到最后讨论了这么多，开征不了。
物业税是地方的主体税种，税收收入归地方。所以对地方政府来讲，我少卖地，就多收税。谁在推动物业税的法制化呢，是中央政府，但问题是中央政府为什么要替地方政府出力来解决这个立法立税的问题呢？中央政府做完这个事情，谁获益呢，地方政府。中央政府如果出台了物业税，舆论压力却压在了中央政府身上，所以就这个角度我觉得就是物业税的开征条件是不是成熟。
《观察家》：目前，人民币升值再次成为人们关注的焦点，就房地产业而言，人民币升值将会对房地产业产生怎样的影响？
钟伟：两者没什么关系，人民币升值跟房地产的价格之间的关系是很微弱的。但另一个因素和房地产价格之间的关系很显著，就是通货膨胀。通货膨胀跟股票市场，和房地产的关系特别密切。我原来预期的是未来五到八年，70个大中城市，房价再翻一番，从现在的4000多涨到8000多，现在我把估计提前一点，五年以内。我乐观预期在五年之内，可能房价要在现有的均价基础上再翻一番。2011、2012年的通货膨胀将很难熬过去。你回过头看2006、2007年房地产特别好，原因就在于通货膨胀。今年通货膨胀可能还不是一个特别大的现实问题。它是一个潜伏的问题，明年后年恐怕过去不了。怎么去观察生活当中的通货膨胀，就到楼下吃饭，看看菜单是否涨价了，餐饮是一个充分竞争的行业，最能说明问题。
钟伟介绍
观察家系列访谈录——钟伟：未来5年，70个大中城市房价将再翻一番
从政府出台一系列的抑制房价相关的政策来看，2009、2010年房价上涨的势头可能暂时会受到遏制。但是，放眼看三年，从10年看到12年，房价是稳不住的。
钟伟：未来5年，70个大中城市房价将再翻一番
撰文/观察家 谢文轩
两会期间，房价依然是最火热的话题。
2009年，房价如“脱缰野马”一般一路狂奔，楼市泡沫若隐若现。此前，中央为抑制房价过快上涨，密集出台了一系列房地产调控政策。2010年年初，中央再出“国十一条”等系列政策进一步调控楼市。这些政策能否对扼制房价能起作用？两会之后，楼市又将走向何方？
相关机构组织的一项调查显示：在抽样1761个样本中，92.9%的公众认为目前房价过高，已超出承受能力；53.4%受访者认为今年房价仍上涨。
经济学家，北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生认为，从政府出台一系列的抑制房价相关的政策来看，房价上涨势头被遏制只是暂时，房价依然会随着市场供求而迅速攀升。
3月12日晚，记者就当前楼市所面临的热点问题独家专访了钟伟先生。次日，他将参加“2010新政下房地产发展（成都）高峰论坛，求解2010新政下房地产发展走势及应对策略，共同探讨成都建设世界现代田园 (论坛 新闻)城市房地产发展所面临的挑战和机遇。
钟伟对楼市未来保持着相当的乐观，在接受本刊记者专访时，他谈到，去年七、八月份市场最热的时候，自己很悲观，认为楼市拐点降至。但现在看来，一切都过于杞人忧天。他甚至断言，在未来5年左右，全国70个大中城市房价将在现有基础上翻一番。
问答：
《观察家》：在两会期间，遏制高房价成为人们关注的焦点，温总理亦在会间再谈“房市调控四条”，就此，你觉得今年的楼市将会发生怎样变化?
钟伟：商品房有商品房的价格，由供求和市场决定。两会期间应该更多的讨论中低收入阶层的住房保障体系问题，因为这是公共决策。至于商品房价格高或者低，需要土地，税收，信贷，规划等各个部门共同努力。
《观察家》：为抑制房价以及房地产业的过度畸形发展，国家相关部委出台了一系列举措，但就实际实施过程中，收效甚微。甚至有开发商断言：越调控，越涨价？
钟伟：收效甚微的原因在于违背市场基本规律。2000年中国城市人口4.7亿人，现在大概6.1到6.2亿人，增加了1.4到1.5亿人。这期间商品住宅供应量36个亿平米。36亿平米除以1.4到1.5亿人，每人大概22平米。这显示出，过去十年的商品房的供应量，仅仅能够让新增城市人口每个人获得20平米左右住房。这还不包括原来4.7亿人，10年前他住什么房，他没有改善需求；这还不包括没有获得户籍，但他的确在城市居住的常住人口；这还不包括1.8亿农民工，农民工在城市工作，尽管买不起房，但他需要租房，而租房者肯定是要把自己的房子腾出去，另外再去买。所以假设把全部的商品房都作为新增需求给出去了，没有改善需求，没有农民工租房需求，没有常住人口、流动人口需求，这样算下来供应量都不足。所以商品房价格上涨主要原因还是供求失衡。其他的原因，包括土地的地价高，税费，信贷，那才是次要的。我强调一点就是商品的价格主要取决于供求，不取决于成本。从政府出台一系列的抑制房价相关的东西来看，2009、2010年房价上涨的势头可能暂时会受到遏制。但是放眼看三年，从10年看到12年，房价就稳不住。
《观察家》：有开发商断言，即便加大土地供应，由于相关制度的不尽完善，房价也会上涨？
钟伟：从土地供应到形成商品房的供应，其中至少有两到三年的周期。增加土地供应，只能影响两到三年之后的市场供求关系，目前的市场供求关系不受影响的。所以土地政策和信贷政策，很容易就弄巧成拙。正是因为商品房从获得土地一直到完成销售周期，生产链条很长，不可控因素很多，所以才导致调控难上加难。
《观察家》：在2009年博鳌房地产论坛上，你曾预言“中国楼市泡沫三年内必破”，就目前的局势来看，你觉得能成为现实吗？
钟伟：2009年博鳌论坛我说过“房地产泡沫三年内必破”，但现在已经调整了。因为在2009年的六月份，七月份，八月份这三个月，房价疯长，而且没有任何道理的疯长，如果那种情况延续下去肯定是不行的。
《观察家》：那你觉得现在的楼市是没有泡沫了吗？
钟伟：现在如果是从全国的角度来讲，70个大中城市去年大概卖了9.2、9.3亿平米，一共销售大概是4万多亿，大概全国的平均价格4000多块钱一平米。从整体上已经看不到什么泡沫了，但像北京上海这些城市存在一定程度的泡沫。
《观察家》：特别是海南、三亚等地？
钟伟：海南，三亚存在非常明显的泡沫。要让我判断，我认为三亚的住产纯粹是泡沫，说全国有泡沫我是不承认的。北京、上海有房价上涨过快的问题。但北京、上海房价上涨过快背后还有一个因素，就是财富从农村向城市流动。而且在向城市流动当中，财富又加速从二，三线城市向一线城市流动。北京、上海房价背后还有一个社会收入分配和贫富分化的问题。北京、上海、深圳、广州很有可能成为富人游戏的天堂了，这才导致房价特别高。从全国的角度来看，房价09年涨到现在的确是偏高，我不否认这个。
去年博鳌的时候，我说肯定不能维持了，因为给出了几个实点：第二季度，价升量跌，第三季度，价格环比同比还是升，价格量继续跌。到今年第一季度，价格环比跌了，同比还是在上升，销量下降。到今年第二季度，价格的同比环比都回落。我觉得量价的配合在去年第四季度已经明显背离了，拐点出现在今年的第二季度和第三季度之间。今年下半年，我倾向于认为价格同比是平或者是略有下跌的。我去年讲的房价三年内泡沫必破给出的一个基本的道理就在这。
《观察家》：那这个趋势是政策因素还是市场因素导致的走向？
钟伟：这不是政府政策高明，而是市场运行本来就如此。不仅我是这样悲观的，去年七，八月份市场最热的时候，很多开发商都很悲观。但是今年到现在，我自己觉得去年8月份在博鳌论坛的判断过于悲观了。过于悲观的原因是，原先我倾向于认为二季度结束，三季度开始，房价同比会下跌。现在看起来下跌的幅度比我原来想的轻微。原来我个人倾向于认为今年下半年价格同比能跌10%到跌15%，现在看起来未必。未必的原因是什么呢，第一是开发商没地，去年拿的地很少。整个去年开发商手里土地储备只增加了0.7个亿平米，是开发商土地储备增加最少的一年。0.7亿平米，只够开发两个月的。第二，开发商手里有钱。去年开发商流动性过剩的1.5个亿，现在还拿在手里。你问全国前50大开发商吧，我估计每家手持现金都在将近100亿以上。
《观察家》：开征物业税亦是近期房地产业热点话题，但大多数专家并不看好，认为短期内开征物业税的可能性很低，你是如何看待这一问题？
钟伟：开征物业税讨论到今天，我一直认为可能性极低。企业逃不了税是因为企业有工商联检，逃得了和尚逃不了庙，有注册地址，一逮就逮着了，所以企业肯定要缴税。房子是不用年检的，你买完商品房，交完契税，拿了红本，那么怎么来一年收一次呢？除非拿片警，居委会大妈天天看着你。物业税该收，但从技术角度来讲，在什么环节设置是一个问题。有没有业主拒交物业税后的法律惩罚措施，又是个问题。最多在门口贴个封条说，你赶紧要交税了，你不缴税的话，税务警察找你。中国没有税务警察关于违法的惩处条例，这也很困难。所以物业税到最后讨论了这么多，开征不了。
物业税是地方的主体税种，税收收入归地方。所以对地方政府来讲，我少卖地，就多收税。谁在推动物业税的法制化呢，是中央政府，但问题是中央政府为什么要替地方政府出力来解决这个立法立税的问题呢？中央政府做完这个事情，谁获益呢，地方政府。中央政府如果出台了物业税，舆论压力却压在了中央政府身上，所以就这个角度我觉得就是物业税的开征条件是不是成熟。
《观察家》：目前，人民币升值再次成为人们关注的焦点，就房地产业而言，人民币升值将会对房地产业产生怎样的影响？
钟伟：两者没什么关系，人民币升值跟房地产的价格之间的关系是很微弱的。但另一个因素和房地产价格之间的关系很显著，就是通货膨胀。通货膨胀跟股票市场，和房地产的关系特别密切。我原来预期的是未来五到八年，70个大中城市，房价再翻一番，从现在的4000多涨到8000多，现在我把估计提前一点，五年以内。我乐观预期在五年之内，可能房价要在现有的均价基础上再翻一番。2011、2012年的通货膨胀将很难熬过去。你回过头看2006、2007年房地产特别好，原因就在于通货膨胀。今年通货膨胀可能还不是一个特别大的现实问题。它是一个潜伏的问题，明年后年恐怕过去不了。怎么去观察生活当中的通货膨胀，就到楼下吃饭，看看菜单是否涨价了，餐饮是一个充分竞争的行业，最能说明问题。
钟伟介绍