主题：也谈荣成市区的住宅市场（房产策划人李卫泉专稿)

大学毕业后，怀揣着“为人们提供优质住房”的梦想，来到了美丽的滨海小城——荣成，不知不觉中，三年多的时间过去了。作为一个当地人戏称的“西部来的”外 地人，感受最深的莫过于荣成的房地产市场非常繁荣，但楼盘多分布在沿海乡镇，都是卖给外地有钱人投资、养老的海景房，荣成市区适合本地人或像我这样外地打 工者的房子少之又少。

荣成的海景房非常发达。荣成海岸线近1000华里，占全省的1/6、全国的1/36，从南到北的海岸线上分布着众多的海景房，逐步形成了三大海景房板块 ——天鹅湖板块、桑沟湾板块和石岛湾板块，较有名的有纹石宝滩、哈理两湾城、凤凰湖、海映山庄等，这些楼盘都是规模较大、品质较好的沿海乡镇海景房，目标 客户也清一色的是外地休闲度假的有钱人，可以说荣成的海景房呈现出百花齐放百家争鸣的热闹场面。

与之形成鲜明对比的是，荣成市区适合本地人居住的好楼盘（规模较大、规划较好、手续齐全、物业服务好的），却少之又少。荣成市区这几年的楼盘，可以用 “本来数量就很少，何况质量又不好”来形容。数量少，不用多说，从专业的房产网上查一下荣成的楼盘，绝大多数都分布在沿海乡镇，市区真是凤毛麟角。市区仅 有的几个楼盘，要么规模小、要么物业服务跟不上，可圈可点的，不过一两个而已。

从地段、规模、物业服务三个方面衡量，个人认为，荣成市区最好的住宅小区是赤山集团开发的海山逸品华庭，虽然该项目也有一些不足，但无论地段、规模还是物 业服务，都是荣成的佼佼者，该项目早在2008年即基本售完。天亿房产开发的上都花园感觉也很好，但是尚未交房，不知道物业服务怎么样。成山集团开发的成 山奥苑也不错，但是地段稍微有点偏。

荣成市区其他的小区，要么规模小、要么地段偏，要么物业服务跟不上。十里香河小区算是近年来荣成市区规模最大、环境最好的一个小区了，但十里河小区有一个 致命的缺点——开发商太多，整个十里河小区不过40万㎡，但参与开发的大大小小的开发商竟有10多家，导致后期的物业服务跟不上，物业管理难度非常大，将 会直接影响小区业主的生活质量。号称荣成富人区的曙光小区，号称荣成最大居住区的三环小区，也都面临着开发企业多、物业统一管理难的困境。

其他的小区多规模较小，在市区里见缝插针式的建设几栋住宅楼，配套和品质很难保证，更有甚者，如市中心的一个上规模的楼盘，几年来工期一拖再拖，严重影响购房者的利益。

荣成市区无上档次的大盘，究其原因，大致有以下三点吧。一是在市区开发的本地开发商，大多实力不行，观念也相对落后，而这几年房地产市场火爆，什么样的房 子都能卖，导致当地开发商不思进取；二是外地有实力的开发商没有进入荣成，没有将先进的开发理念带入荣成，也导致荣成市场缺乏竞争（文登市近年来外来的开 发商比较多，楼盘品质明显高于荣成）；三是开发乡镇海景房成本低，利润高，乡镇海景房的价格大多跟市区住宅的价格持平甚至更高，荣成海岸线长，获得海边土 地相对容易，导致大多数开发商对开发海景房乐此不疲。

由于荣成市区无上档次的大盘，直接导致两个后果，一是城市形象很难跟其他全国百强县相比，荣成在全国百强县中排名第10位，但是与排名靠后的省内兄弟县市 相比，如文登、即墨、胶南、寿光、章丘等，荣成的城市建设落后不是一点两点；二是市民买不到高品质的楼盘，年轻人结婚的找不到优质的婚房，改善性购房者找 不到高品质的住宅，需求量不断增加，但供应量不足，供需失衡越来越严重，2009年上半年位于荣成步行街以南的一个商住项目，刚挖地基，两栋住宅楼开盘当 天售出大半。2009年下半年位于荣成老汽车站东侧的一个住宅项目，还未挖地基，多层住宅已经基本预订出去。这两个项目除地段较好外，并无其他优势，可见 荣成市区的住宅供需严重失衡。

作为一名准荣成市民，希望外地有实力的开发商来荣成市区开发项目，当前也确实是进入荣成市场的好时机，一是本地市场对规模大、品质高、物业服务好的住宅需 求量大，且缺乏竞争楼盘，盖了就能卖；二是荣成市区背山面海的特殊地理位置，不仅适合本地人居住，也适合外地人投资度假，本地外地双重的市场需求降低了市 场风险，十里河小区约70%的业主为外地人就是最好的例证；三是2009年荣成市委市政府出台了一系列优惠政策，特别是旧村改造的优惠政策；四是荣乌高速 荣成段计划于2012年建成通车，青荣城际铁路计划于2013年建成，五星级的三和影视基地和倪氏海泰度假村已经在荣成市区海边开始建设，随着交通和高端 配套设施的不断完善，荣成高品质住宅市场将更加广阔。