挥手作别2008之时，面对经济大势和行业走势的双重下落，几乎所有人都预判2009年的房产形势将进入极度深寒。然而，事实却让人大跌眼镜。2009年也许是中国房地产发展史上最让人看不懂的一年，无论行业内外的人概莫能外。当大家都不看好房价的走势时，房价却是逆流而上、量价齐升；当无数的预言者都认定2009年必定是房地产行业的“滑铁卢年份”时，房地产业却俨然成为国家经济稳定的中流砥柱。看得懂的经济大势，看不懂的行业走势 年初，恰是料峭春寒之际，房产却在悄悄升温，一季度的代名词就是“小阳春”。国际、国内的经济大势仍在困境中，为何房地产行业却是一枝独秀、鹤立鸡群？ 政策层面的解读便是一句话——— “扩内需、保增长”，这是2009年我国宏观调控的核心目标。房地产业由于其巨大的拉动效应，在经济低谷时期对于保持和刺激国民经济增长尤为重要。因此保持房地产开发投资稳步增长对于国民经济宏观调控目标实现具有重要意义。 市场层面的解读便是：在供需结构几无变化的情况下，心理预期的急剧走低造成了2008年下半年的房市颓唐；对于济南这样一个封闭的内向型经济城市而言，居民的实际购买力并没有因为经济危机而发生大幅下降。当济南的大部分开发商并无明显降价的举措后，刚性需求迅速抬头。对于那些自用型买家而言，价格不涨就是最大的利好。故而，他们支撑起了2009年年初的第一轮上升行情。 而且，只要刚性需求开始抬头，投资需求就会快速跟进。 看得懂的刚性需求，看不懂的“刚性需求” 目前就房地产行业而言，基本归纳出了三种“最刚性”的需求：一是结婚，在目前的市场环境下，有没有房子成为结婚的首要条件，所以绝大多数的新生家庭结婚必买房，而且是极具中国特色的“多人首付+两人还贷”；二是添丁，有了小宝宝，家里人口增加了，原有户型的居住功能达不到了，就需要买房；三是子女的年龄增大，孩子小的时候可以和父母挤一挤，但孩子大了就没法挤了。这些都是看得懂的刚性需求。 随着社会的发展，刚性需求有了更多的内涵，这是以往我们“看不懂的”几种：一是就业、立业，现在有很多大学生一毕业就买房，济南是山东高校的集中地，此类需求不在少数；二是子女求学，因为城市教育资源分配的不均衡，直接导致了这种特殊的购房需求，甚至在孩子的不同求学阶段都会有不同的置业需求；三是换工作，莫说是就业城市的变迁，即使是在一座城市里，随着城市规模的越来越大，因为工作地点的大挪移也往往会发生新的置业需求；四是由租转购，现在大家都想明白了，租房是纯粹的消费，买房不仅是消费、还是投资，在筹资能力许可的情况下，几乎所有人都会由原来的租房改为买房。 看得懂的基本需求，看不懂的“弹性需求” 谈起刚性需求，都知道刚性是指自住，但却容易忽略了自住型需求的两大类别，一类是满足居住要求，另一类是改善生活环境。其实上面提到的各种刚性需求都是为了满足最基本的居住要求，大家之所以看不明白市场为什么在经济危机的大环境下依然热度不减，就是因为没看懂以改善生活环境为主旨的“弹性需求”。 从购买力的角度看，2008年10月28日，世界著名咨询公司波士顿(BCG)发布了《2008年全球财富报告——— 动荡时期的财富机会》，报告指出，虽受金融危机的影响，亚太区的财富市场2007年度依然保持了13.6%的高速增长，中国财富市场表现出色，到2008年底，中国能超越德国，成为世界上拥有百万资产家庭第四多的国家。金融危机对济南这样的内向型经济城市的影响其实很小。 从住宅产品自身的价值看，只要把近几年来济南市新面世的商品房项目与几年前济南的那些老商品房项目进行分项的对比，我们就可以轻松的发现——— 新、老产品品质差距之大，已经完全不在同一个层面上。以前我们常这样说：“商品房市场，穷人买不起房子，富人买不到房子。”如今，“富人买不到房子”的状况已经在迅速扭转了，只要你的房子好，不怕卖不掉。也许可以这样说——— 济南，产品品质与价值拉动弹性消费的时代不过是刚刚开始。 看得懂的自住需求看不懂的投资需求 自住型需求大家都看明白了，但在经济危机的大环境下、在房地产行业走势不明朗的前提下，为什么还有那么多人要将大量资金投向房产呢？ 总结中国房地产市场中的投资者，无非三类：第一类，短线投机者。典型表现是低买高卖、快进快出，直接获取价差利润，资金周转快、转手率极高，其单套房屋的投资周期大多在几天至三个月之内。第二类，中线投资者。典型表现是，因看好行业大势并被他人的高投资收益率所鼓舞，谨慎出手、低买高卖、见好就收，以获取价差为主，兼顾出租收益，该种投资周期大多在6个月至3年。第三类，长线投资者。典型表现是，以追求低风险的财富保值为目标，要么长期持有(不在意出租收益)、要么出租获益，不急于变现，周期较长。 再来看看中国人的投资渠道。其实，中国民众的投资渠道非常狭隘，对房地产行业形成了一种“挤入效应”。以老板阶层为例，老板们在当初起家的行业里赚到钱后，由于原有行当已经不需要或者是不值得再进行大额投入，而整体商业环境的信用缺失与新行业领域的陌生无序，令他们心存疑虑不敢贸然介入。就这样，每当这批人的手头积攒下一定数额的闲散资金之后必然会选择相对最为稳妥的投资方向——— 买房置业。 房价处于高位、行情不够明朗，普通民众自然是遥相观望，但在通货膨胀的压力下，那些手握资金的人群也只能通过买房来对抗外部环境了——— 他们买房不求增值，但求保值。刚需是有限的，投资是无限的。 因为行情一再看好，很多开发商从“窃喜”转为“狂喜”，也从来没有像2009年这样敢于定价。但是，我们必须认识到，因为房价的基数已在高位，涨幅已是步履维艰；不少项目已经从“量价齐升”逐步向“价升量落”转变。就像专家说的那样“维护回暖态势，防止涨价蔓延”，这是对的。因为房价不能无原则的涨下去。 在未把一切资讯掌握之前，往往有很多现象是看不懂的；在没能把问题的本质看透之前，往往有很多的问题是想不通的。2009年，就是一个交织着“看不懂”与“看得懂”的年份。 来源：济南时报
看得懂的经济大势，看不懂的行业走势
年初，恰是料峭春寒之际，房产却在悄悄升温，一季度的代名词就是“小阳春”。国际、国内的经济大势仍在困境中，为何房地产行业却是一枝独秀、鹤立鸡群？
政策层面的解读便是一句话——— “扩内需、保增长”，这是2009年我国宏观调控的核心目标。房地产业由于其巨大的拉动效应，在经济低谷时期对于保持和刺激国民经济增长尤为重要。因此保持房地产开发投资稳步增长对于国民经济宏观调控目标实现具有重要意义。
市场层面的解读便是：在供需结构几无变化的情况下，心理预期的急剧走低造成了2008年下半年的房市颓唐；对于济南这样一个封闭的内向型经济城市而言，居民的实际购买力并没有因为经济危机而发生大幅下降。当济南的大部分开发商并无明显降价的举措后，刚性需求迅速抬头。对于那些自用型买家而言，价格不涨就是最大的利好。故而，他们支撑起了2009年年初的第一轮上升行情。
而且，只要刚性需求开始抬头，投资需求就会快速跟进。
看得懂的刚性需求，看不懂的“刚性需求”
目前就房地产行业而言，基本归纳出了三种“最刚性”的需求：一是结婚，在目前的市场环境下，有没有房子成为结婚的首要条件，所以绝大多数的新生家庭结婚必买房，而且是极具中国特色的“多人首付+两人还贷”；二是添丁，有了小宝宝，家里人口增加了，原有户型的居住功能达不到了，就需要买房；三是子女的年龄增大，孩子小的时候可以和父母挤一挤，但孩子大了就没法挤了。这些都是看得懂的刚性需求。
随着社会的发展，刚性需求有了更多的内涵，这是以往我们“看不懂的”几种：一是就业、立业，现在有很多大学生一毕业就买房，济南是山东高校的集中地，此类需求不在少数；二是子女求学，因为城市教育资源分配的不均衡，直接导致了这种特殊的购房需求，甚至在孩子的不同求学阶段都会有不同的置业需求；三是换工作，莫说是就业城市的变迁，即使是在一座城市里，随着城市规模的越来越大，因为工作地点的大挪移也往往会发生新的置业需求；四是由租转购，现在大家都想明白了，租房是纯粹的消费，买房不仅是消费、还是投资，在筹资能力许可的情况下，几乎所有人都会由原来的租房改为买房。
看得懂的基本需求，看不懂的“弹性需求”
谈起刚性需求，都知道刚性是指自住，但却容易忽略了自住型需求的两大类别，一类是满足居住要求，另一类是改善生活环境。其实上面提到的各种刚性需求都是为了满足最基本的居住要求，大家之所以看不明白市场为什么在经济危机的大环境下依然热度不减，就是因为没看懂以改善生活环境为主旨的“弹性需求”。
从购买力的角度看，2008年10月28日，世界著名咨询公司波士顿(BCG)发布了《2008年全球财富报告——— 动荡时期的财富机会》，报告指出，虽受金融危机的影响，亚太区的财富市场2007年度依然保持了13.6%的高速增长，中国财富市场表现出色，到2008年底，中国能超越德国，成为世界上拥有百万资产家庭第四多的国家。金融危机对济南这样的内向型经济城市的影响其实很小。
从住宅产品自身的价值看，只要把近几年来济南市新面世的商品房项目与几年前济南的那些老商品房项目进行分项的对比，我们就可以轻松的发现——— 新、老产品品质差距之大，已经完全不在同一个层面上。以前我们常这样说：“商品房市场，穷人买不起房子，富人买不到房子。”如今，“富人买不到房子”的状况已经在迅速扭转了，只要你的房子好，不怕卖不掉。也许可以这样说——— 济南，产品品质与价值拉动弹性消费的时代不过是刚刚开始。
看得懂的自住需求看不懂的投资需求
自住型需求大家都看明白了，但在经济危机的大环境下、在房地产行业走势不明朗的前提下，为什么还有那么多人要将大量资金投向房产呢？
总结中国房地产市场中的投资者，无非三类：第一类，短线投机者。典型表现是低买高卖、快进快出，直接获取价差利润，资金周转快、转手率极高，其单套房屋的投资周期大多在几天至三个月之内。第二类，中线投资者。典型表现是，因看好行业大势并被他人的高投资收益率所鼓舞，谨慎出手、低买高卖、见好就收，以获取价差为主，兼顾出租收益，该种投资周期大多在6个月至3年。第三类，长线投资者。典型表现是，以追求低风险的财富保值为目标，要么长期持有(不在意出租收益)、要么出租获益，不急于变现，周期较长。
再来看看中国人的投资渠道。其实，中国民众的投资渠道非常狭隘，对房地产行业形成了一种“挤入效应”。以老板阶层为例，老板们在当初起家的行业里赚到钱后，由于原有行当已经不需要或者是不值得再进行大额投入，而整体商业环境的信用缺失与新行业领域的陌生无序，令他们心存疑虑不敢贸然介入。就这样，每当这批人的手头积攒下一定数额的闲散资金之后必然会选择相对最为稳妥的投资方向——— 买房置业。
房价处于高位、行情不够明朗，普通民众自然是遥相观望，但在通货膨胀的压力下，那些手握资金的人群也只能通过买房来对抗外部环境了——— 他们买房不求增值，但求保值。刚需是有限的，投资是无限的。
因为行情一再看好，很多开发商从“窃喜”转为“狂喜”，也从来没有像2009年这样敢于定价。但是，我们必须认识到，因为房价的基数已在高位，涨幅已是步履维艰；不少项目已经从“量价齐升”逐步向“价升量落”转变。就像专家说的那样“维护回暖态势，防止涨价蔓延”，这是对的。因为房价不能无原则的涨下去。
在未把一切资讯掌握之前，往往有很多现象是看不懂的；在没能把问题的本质看透之前，往往有很多的问题是想不通的。2009年，就是一个交织着“看不懂”与“看得懂”的年份。
来源：济南时报
哎 那外人是不是啥都看不懂了
挥手作别2008之时，面对经济大势和行业走势的双重下落，几乎所有人都预判2009年的房产形势将进入极度深寒。然而，事实却让人大跌眼镜。2009年也许是中国房地产发展史上最让人看不懂的一年，无论行业内外的人概莫能外。当大家都不看好房价的走势时，房价却是逆流而上、量价齐升；当无数的预言者都认定2009年必定是房地产行业的“滑铁卢年份”时，房地产业却俨然成为国家经济稳定的中流砥柱。
看得懂的经济大势，看不懂的行业走势
年初，恰是料峭春寒之际，房产却在悄悄升温，一季度的代名词就是“小阳春”。国际、国内的经济大势仍在困境中，为何房地产行业却是一枝独秀、鹤立鸡群？
政策层面的解读便是一句话——— “扩内需、保增长”，这是2009年我国宏观调控的核心目标。房地产业由于其巨大的拉动效应，在经济低谷时期对于保持和刺激国民经济增长尤为重要。因此保持房地产开发投资稳步增长对于国民经济宏观调控目标实现具有重要意义。
市场层面的解读便是：在供需结构几无变化的情况下，心理预期的急剧走低造成了2008年下半年的房市颓唐；对于济南这样一个封闭的内向型经济城市而言，居民的实际购买力并没有因为经济危机而发生大幅下降。当济南的大部分开发商并无明显降价的举措后，刚性需求迅速抬头。对于那些自用型买家而言，价格不涨就是最大的利好。故而，他们支撑起了2009年年初的第一轮上升行情。
而且，只要刚性需求开始抬头，投资需求就会快速跟进。
看得懂的刚性需求，看不懂的“刚性需求”
目前就房地产行业而言，基本归纳出了三种“最刚性”的需求：一是结婚，在目前的市场环境下，有没有房子成为结婚的首要条件，所以绝大多数的新生家庭结婚必买房，而且是极具中国特色的“多人首付+两人还贷”；二是添丁，有了小宝宝，家里人口增加了，原有户型的居住功能达不到了，就需要买房；三是子女的年龄增大，孩子小的时候可以和父母挤一挤，但孩子大了就没法挤了。这些都是看得懂的刚性需求。
随着社会的发展，刚性需求有了更多的内涵，这是以往我们“看不懂的”几种：一是就业、立业，现在有很多大学生一毕业就买房，济南是山东高校的集中地，此类需求不在少数；二是子女求学，因为城市教育资源分配的不均衡，直接导致了这种特殊的购房需求，甚至在孩子的不同求学阶段都会有不同的置业需求；三是换工作，莫说是就业城市的变迁，即使是在一座城市里，随着城市规模的越来越大，因为工作地点的大挪移也往往会发生新的置业需求；四是由租转购，现在大家都想明白了，租房是纯粹的消费，买房不仅是消费、还是投资，在筹资能力许可的情况下，几乎所有人都会由原来的租房改为买房。
看得懂的基本需求，看不懂的“弹性需求”
谈起刚性需求，都知道刚性是指自住，但却容易忽略了自住型需求的两大类别，一类是满足居住要求，另一类是改善生活环境。其实上面提到的各种刚性需求都是为了满足最基本的居住要求，大家之所以看不明白市场为什么在经济危机的大环境下依然热度不减，就是因为没看懂以改善生活环境为主旨的“弹性需求”。
从购买力的角度看，2008年10月28日，世界著名咨询公司波士顿(BCG)发布了《2008年全球财富报告——— 动荡时期的财富机会》，报告指出，虽受金融危机的影响，亚太区的财富市场2007年度依然保持了13.6%的高速增长，中国财富市场表现出色，到2008年底，中国能超越德国，成为世界上拥有百万资产家庭第四多的国家。金融危机对济南这样的内向型经济城市的影响其实很小。
从住宅产品自身的价值看，只要把近几年来济南市新面世的商品房项目与几年前济南的那些老商品房项目进行分项的对比，我们就可以轻松的发现——— 新、老产品品质差距之大，已经完全不在同一个层面上。以前我们常这样说：“商品房市场，穷人买不起房子，富人买不到房子。”如今，“富人买不到房子”的状况已经在迅速扭转了，只要你的房子好，不怕卖不掉。也许可以这样说——— 济南，产品品质与价值拉动弹性消费的时代不过是刚刚开始。
看得懂的自住需求看不懂的投资需求
自住型需求大家都看明白了，但在经济危机的大环境下、在房地产行业走势不明朗的前提下，为什么还有那么多人要将大量资金投向房产呢？
总结中国房地产市场中的投资者，无非三类：第一类，短线投机者。典型表现是低买高卖、快进快出，直接获取价差利润，资金周转快、转手率极高，其单套房屋的投资周期大多在几天至三个月之内。第二类，中线投资者。典型表现是，因看好行业大势并被他人的高投资收益率所鼓舞，谨慎出手、低买高卖、见好就收，以获取价差为主，兼顾出租收益，该种投资周期大多在6个月至3年。第三类，长线投资者。典型表现是，以追求低风险的财富保值为目标，要么长期持有(不在意出租收益)、要么出租获益，不急于变现，周期较长。
再来看看中国人的投资渠道。其实，中国民众的投资渠道非常狭隘，对房地产行业形成了一种“挤入效应”。以老板阶层为例，老板们在当初起家的行业里赚到钱后，由于原有行当已经不需要或者是不值得再进行大额投入，而整体商业环境的信用缺失与新行业领域的陌生无序，令他们心存疑虑不敢贸然介入。就这样，每当这批人的手头积攒下一定数额的闲散资金之后必然会选择相对最为稳妥的投资方向——— 买房置业。
房价处于高位、行情不够明朗，普通民众自然是遥相观望，但在通货膨胀的压力下，那些手握资金的人群也只能通过买房来对抗外部环境了——— 他们买房不求增值，但求保值。刚需是有限的，投资是无限的。
因为行情一再看好，很多开发商从“窃喜”转为“狂喜”，也从来没有像2009年这样敢于定价。但是，我们必须认识到，因为房价的基数已在高位，涨幅已是步履维艰；不少项目已经从“量价齐升”逐步向“价升量落”转变。就像专家说的那样“维护回暖态势，防止涨价蔓延”，这是对的。因为房价不能无原则的涨下去。
在未把一切资讯掌握之前，往往有很多现象是看不懂的；在没能把问题的本质看透之前，往往有很多的问题是想不通的。2009年，就是一个交织着“看不懂”与“看得懂”的年份。
来源：济南时报